10:5207 февраля 201410:52
49просмотров
10:5207 февраля 2014
Апартаменты, которые сейчас являются коммерческой недвижимостью, могут получить официальный статус жилья. В этом случае их девелоперам придется строить социальную инфраструктуру за свой счет.
В Петербурге набирает обороты строительство апарт–отелей — жилых домов, где можно купить или арендовать квартиры, но нельзя прописаться из–за их статуса коммерческой недвижимости. Только за прошлый год на рынок города вышло пять таких проектов на 1,5 тыс. квартир, и сегмент удвоился. Но замедлить его бурное развитие может инициатива Смольного, который планирует приравнять апартаменты к обычному жилью и обязать их застройщиков инвестировать в создание социальной инфраструктуры. Стоимость апартаментов в этом случае вырастет на 20 – 25%, и продукт потеряет конкурентные преимущества, говорят эксперты.
Активный стартап
Петербургский рынок апартаментов зародился в 2013 году и растет не так стремительно, как московский. Доля апартаментов в общем объеме предложения жилья Петербурга, по данным Knight Frank, не превышает 1,5% (для сравнения: в Москве она составляет уже 30%).
Но сегмент динамично развивается. Продукт предлагают около 20 девелоперских компаний. По данным Astera, в городе заявлено около 10 проектов апарт–отелей, которые выведут на рынок более 2 тыс. апартаментов общей площадью около 120 тыс. м2.
Большинство проектов пока находится на стадии проектирования и строительства. В эксплуатацию в январе этого года введен только один апарт–отель — YE’S от ГК "Пионер". "Но уже в 2014 – 2016 годах ожидается серьезный всплеск ввода. За 2 года объем предложения может вырасти в 3 раза", — считает Анна Калинина из Astera.
Дешевле жилья
Апарт–отели официально не имеют статуса жилья. Их строят на участках, где разрешено коммерческое строительство. Но, по данным начальника отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер" в Петербурге Светланы Лежневой, около 20% покупателей апартаментов приобретают их для собственного проживания, остальные — для сдачи в аренду.
"Кроме отсутствия прописки, у формата есть и другие ограничения: более высокий налог, высокие тарифы на коммунальные услуги, сложности в получении ипотечного кредита", — перечисляют эксперты Maris |CBRE.
Но, по словам Елизаветы Конвей из Colliers International, у таких проектов есть уникальности, которые обеспечивают им спрос. Обычно это статусное место и отсутствие альтернативных вариантов для покупки в той же локации. Апартаменты, по ее данным, продаются неплохо: в некоторых проектах темпы продаж составляют 10 – 20 апартаментов в месяц.
Средняя стоимость квадратного метра апартаментов в Петербурге, по данным управляющего директора PM NAI Becar Натальи Скаландис, составляет 120 – 170 тыс. рублей.
"Опыт свидетельствует, что апартаменты на 15 – 20% дешевле обычного жилья в тех же локациях. Экономия получается в том числе за счет того, что застройщик не тратится на строительство социальной инфраструктуры", — говорит гендиректор компании "Новый Петербург" Андрей Вересов.
Инициатива сверху
Неудивительно, что информация о том, что скоро апартаменты могут приравнять к жилью и их девелоперам придется вкладываться в строительство социальной инфраструктуры, всколыхнула рынок. Эту идею в конце 2013 года озвучил вице–губернатор Петербурга Марат Оганесян.
По его словам, инвесторы проектов апарт–отелей, где продаются квартиры, должны так же, как и обычные застройщики жилья, инвестировать в строительство детсадов и школ.
Как именно чиновники будут регулировать этот вопрос, пока неясно. В аппарате Марата Оганесяна на запрос dp.ru по этому поводу не ответили. Но эксперты уже обсуждают возможные последствия этого шага.
"Эта инициатива не отразится на проектах премиум–класса, зато затронет масс–маркет. Стоимость апартаментов может вырасти на 20%", — говорят в Astera.
"Строить объекты социальной инфраструктуры будет целесообразно лишь для крупных апарт–отелей на 200 и больше квартир. Иначе они так подорожают, что не будут пользоваться спросом", — согласны в NAI Becar.
Повод снизить планку
Девелоперы говорят, что социальная нагрузка вряд ли заставит их массово отказаться от проектов апарт–отелей. Но призывают не стричь всех под одну гребенку. "Если речь идет о суррогатном жилье, где в итоге будут жить семьи с детьми, то инициатива власти понятна и я сам ее поддержу. Но если речь все–таки о цивилизованном рынке апартаментов как жилья, сдаваемого в аренду на время, то получается бессмыслица, которая может разрушить рынок в зачатке. Нужен анализ проектов и различный подход к ним", — уверен гендиректор "БестЪ" Георгий Рыков.
Пока обязанность застройщиков возводить социальные объекты не закреплена законодательно. Хотя есть соответствующие требования в новых градостроительных документах. "Строительство апартаментов, большинство из которых оформлены как нежилые помещения, может стать способом искусственного занижения количества требуемых социальных объектов", — беспокоится старший юрист компании Rightmark group Вера Рябова.
“
Инициатива власти, конечно, не разрушит рынок апартаментов, но порядком затормозит. Для частных инвесторов доходность подобного бизнеса и так сомнительна. С одной стороны, апартаменты более надежны, чем жилье, поскольку риски, связанные со сдачей их в аренду, минимизированы. С другой стороны, прибыль от сдачи обычных квартир — в среднем 6% годовых от их стоимости (иногда — 8 – 10%), а здесь реальная доходность пока непонятна. Зато очевидны расходы — управляющая компания берет за услуги до 10% от арендной платы плюс подоходный налог и налог на имущество. А тут еще из–за социалки продукт может подорожать на 10 – 20%. Невесело.
Тарас Кручинин
